Aumento ISTAT, 75% o 100% nelle locazioni
Per l’aggiornamento Istat nelle locazioni, l’articolo 24 della legge 392/78, che prevedeva l’aggiornamento in misura pari al 75% della variazione accertata dall’Istat, è stato espressamente abrogato, dall’articolo 14, comma 4, della legge 431/98. Conseguentemente – ove in un contratto stipulato ai sensi dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/98 (con durata di quattro anni più quattro) sia previsto l’aggiornamento Istat, senza la precisazione «nei limiti del 75%» – l’aggiornamento del canone può essere calcolato utilizzando il dato Istat al 100% … ma vediamo più in dettaglio.
Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati
Vediamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni).
Per questa tipologia di contratti la legge prevede l’adeguamento annuale allo 0,75% dell’indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l’adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poiché per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l’interesse dell’inquilino e di conseguenza finché la richiesta non arriva, l’aumento non è dovuto. In compenso il proprietario che si è dimenticato di chiedere l’aggiornamento, ha in qualunque momento la possibilità di rimediare.
Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.
In pratica un proprietario “distratto” che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell’aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi. Quello che non può pretendere, invece, come ha precisato la Cassazione, è il pagamento degli arretrati. Canone aumentato, dunque, ma solo da novembre in poi.
Contratti “liberi”: con l’aumento automatico dovuti anche gli arretrati
Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perché tutte le condizioni (tranne la durata) sono liberamente contrattabili, aumento compreso.
Per questo occorre prestare particolare attenzione alle clausole che vengono scritte a proposito degli aggiornamenti.
Così se viene specificato che l’aggiornamento è dovuto “a richiesta” valgono le regole appena viste per i contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non espressamente chiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare arretrati ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattati a partire dalla data di riferimento. Invece se il contratto contiene formule quali “adeguamento automatico senza richiesta del proprietario”, le cose cambiano parecchio. In questo caso, infatti, è l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perché l’aggiornamento era contrattualmente dovuto. A fare la differenza, in sostanza, è la formula “senza richiesta” che implica che l’aumento va pagato a prescindere da solleciti e lettere del proprietario, e chi non avesse controllato e non avesse pagato dovrà versare anche tutto quanto dovuto anche per il passato.
Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.
Locazioni commerciali: richiesta retroattiva fino a cinque anni ma senza arretrati
La prescrizione quinquennale vale anche nel caso delle locazioni commerciali.
Per questo tipo di contratto, però, le norme parlano chiaro: l’articolo 32 della legge sull’equo canone, nella parte tutt’ora in vigore su diritti e doveri di proprietario e inquilino e locazioni commerciali, stabilisce infatti che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.” Di conseguenza il proprietario ha diritto di chiedere l’aumento del quale si era dimenticato in passato, ma non può pretendere alcun tipo di arretrato proprio perché l’aumento, in questo caso, può essere sempre e solo “a richiesta”.
