Caparra confirmatoria, penitenziale, acconto

caparraconfirmatoriaCaparra e acconto – Differenze e analogie

Sia la caparra, che può essere confirmatoria o penitenziale, che l’acconto consistono in un’anticipazione di denaro versato in relazione ad un contratto di compravendita di beni o servizi. Tuttavia, la caparra confirmatoria, a differenza dell’acconto, non è un anticipo sul prezzo o corrispettivo pattuito. Infatti, i due istituti giuridici assolvono funzioni e ruoli notevolmente differenti ed assumono una particolare rilevanza nel settore delle compravendite immobiliari.

La caparra confirmatoria assume una funzione risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale e, pertanto, consiste in una liquidazione convenzionale anticipata del danno qualora si verifichi l’inadempimento di una delle parti. Conseguentemente, risulta differenziato il trattamento civilistico, fiscale e contabile dell’acconto e della caparra come risulta di seguito illustrato.

Caparra confirmatoria – Aspetti civilistici

La caparra confirmatoria consiste nella consegna alla controparte di una somma di denaro o, più raramente, di una quantità di cose fungibili o ancora nella promessa di versamento di una somma di denaro effettuata al momento della conclusione del contratto (art. 1385, c.c.). La caparra mira a risarcire o comunque indennizzare il soggetto che ha subito l’inadempienza, mentre, in caso di adempimento del contratto, la caparra perde la sua funzione risarcitoria e diventa parte del corrispettivo della cessione o della prestazione (tranne nel caso in cui le parti optino per la restituzione della stessa). Nell’ipotesi di adempimento, la caparra viene restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se si rende inadempiente chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte può chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito oppure può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra, mentre, se è inadempiente chi ha dato la caparra, l’altro contraente può recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta oppure trattenere la caparra e chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito. La caparra confirmatoria è una somma versata a fini di garanzia (preventiva liquidazione del danno), di autotutela (chi la riceve può risolvere il contratto in caso di inadempimento senza dover proporre azione giudiziaria o intimare la diffida, ma semplicemente comunicandolo alla parte inadempiente) e di predeterminazione del danno. In aggiunta, se la caparra confirmatoria è di notevole consistenza (ad esempio pari alla metà dell’importo dovuto) ciò può far escludere che si tratti di somme aventi la sola funzione risarcitoria anche se nel contratto tali somme sono definite caparre (Cass. Sent. 7056/1992). Infine, nelle compravendite immobiliari, con la stipula del contratto definitivo, la caparra confirmatoria muta la propria natura giuridica assumendo quella di acconto sul prezzo di vendita del bene o servizio, considerato anche che costituisce presupposto per la dazione della caparra confirmatoria la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la sua completa esecuzione. Si osserva che, se, nel contratto preliminare di vendita immobiliare, non viene specificato il tipo di caparra versata, si presume il carattere confirmatorio della caparra se non risulta che le parti si sono riservate attraverso di essa il diritto di recedere dal contratto (Cass. Sent. 5119/1991 e Sent. 437/1985).

Caparra penitenziale – Aspetti civilistici

La caparra è detta penitenziale se costituisce solo il corrispettivo, stabilito convenzionalmente, dato dal promissario acquirente al promittente venditore per riservarsi esplicitamente il diritto di recesso dal contratto, abbandonando la caparra (lo stesso diritto spetta al promittente venditore se restituisce il doppio della stessa) a norma dell’art. 1386, c.c. Si precisa che la parte adempiente può pretendere solo la caparra e non anche il risarcimento del danno subito. Se recede la parte che ha dato la caparra, l’altra può trattenere la caparra senza chiedere altro, mentre, se recede la parte che l’ha ricevuta, la controparte può esigere il doppio della caparra versata senza poter chiedere altro.

Acconto – Aspetti civilistici

A norma dell’art. 2234, c.c., salvo che abbia preso diversi accordi, in una compravendita, il cliente è tenuto a:

anticipare al prestatore d’opera le spese necessarie per compiere l’opera;

› corrispondere, secondo gli usi, gli acconti sul compenso.

Infatti, la regola ordinaria è quella secondo cui il compenso va pagato solo dopo l’esecuzione dell’opera (post-numerazione). Tuttavia, è possibile, in base agli usi, corrispondere al prestatore un acconto sul compenso. Nelle compravendite immobiliari, l’acconto è la somma data dall’acquirente al venditore all’atto del compromesso come anticipazione del prezzo. Si segnala che l’acconto va restituito se la compravendita non giunge a conclusione.

Fonte: FIAIP

 

Categorie: Immobiliare

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