Lavori in casa: manutenzione ordinaria e straordinaria

Lavori in casa: come distinguere manutenzione ordinaria e straordinaria.

Quando si fanno dei lavori in casa bisogna saper distinguere quelli di manutenzione ordinaria da quelli di manutenzione straordinaria. In base al tipo di intervento che si andrà a fare ci sarà richiesto (o magari no) un particolare titolo abilitativo e ci sarà applicata l’Iva agevolata del 10% o quella del 21%.
Con questa mini guida riassuntiva cerchiamo di capire le principali differenze tra queste due tipologie di lavori, così come stabilite dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).

1. Lavori di manutenzione ordinaria.
Cosa sono. I lavori di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Titoli abilitativi (non) richiesti. Questo tipo di interventi di manutenzione rientra nell’ambito dell’attività di edilizia libera e, come tale, non richiede l’ottenimento di particolari titoli edilizi. In pratica, questi lavori non sono soggetti a particolari obblighi di comunicazione al Comune in cui si trova l’immobile, a meno che gli interventi non interessino l’impiantistica (per impianti termici ed elettrici servono apposite certificazioni) o che l’edificio non sia sottoposto a un vincolo da parte della Soprintendenza ai beni architettonici (in tal caso servirà una specifica autorizzazione).

Iva applicabile. Se gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano immobili strumentali l’Iva è al 21%, se riguardano immobili a prevalente uso abitativo privato è al 10%. Al momento l’aliquota ridotta non ha scadenza.

Esempi di lavori ordinari. I lavori di manutenzione ordinaria sono finalizzati a tutelare l’integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, senza alterare l’aspetto esteriore dell’edificio. Tra questo tipo di interventi rientrano:
– demolizione e ricostruzione totale o parziale dei pavimenti (maioliche, parquet, linoleum);
– rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura con medesimi materiali;
– riparazione e manutenzione degli impianti per servizi accessori (idraulico-fognari, allontanamento acque meteoriche, illuminazione, riscaldamento, ventilazione) tali da non comportare la creazione di nuovi volumi tecnici;
– redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze;
– rivestimenti e tinteggiature (anche pulitura facciate) di prospetti esterni senza modificare i preesistenti materiali e colori;
– tinteggiatura e rifacimento di intonaci interni;
– sostituzione di tegole e delle altre parti deteriorate per lo smaltimento delle acque (comprese le grondaie) e il rinnovo delle impermeabilizzazioni;
– riparazione di balconi, terrazze con le relative pavimentazioni, balaustre;
– riparazioni di recinzioni, grondaie, comignoli, parapetti;
– sostituzione degli impianti citofonici;
– sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti senza modificare i materiali esistenti (finestre, persiane, serrande, porte, vetrine di negozi);
– installazione di beni significativi (ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchi di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza, tende da sole o zanzariere).

2. Lavori di manutenzione straordinaria.
Cosa sono. I lavori di manutenzione straordinaria sono quelli che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso.

Titoli abilitativi richiesti. Per questa tipologia di interventi va richiesta la DIA al Comune in cui è situato l’immobile. Essa deve essere corredata da: i dati identificativi dell’impresa alla quale si affidano i lavori, la relazione tecnica e gli elaborati progettuali a firma di un tecnico abilitato da cui risulti la conformità degli interventi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

Iva applicabile. Vale la stessa regola dei lavori ordinari. Se gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano immobili strumentali l’Iva è al 21%, se riguardano immobili a prevalente uso abitativo privato è al 10%. Al momento l’aliquota ridotta non ha scadenza.

Esempi di lavori straordinari. Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria:
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, impianti di ascensori;
– modifica dei materiali e dei colori di facciata degli edifici (intonaci e tinteggi);
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– demolizione o sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
– realizzazione, integrazione o eliminazione di servizi-igienico sanitari o tecnologici senza alterazione dei volumi e delle superfici;
– consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione, opere di sottomurazione e di deumidificazione, nonché interventi di consolidamento nel sottosuolo;
– rifacimento o spostamento di scale interne e rampe, demolizione e ricostruzione di pareti divisorie;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico;
– interventi di messa a norma degli edifici ai sensi della L. 46/90 (adeguamento impianti elettrici, idraulici e per l’erogazione del gas);
– realizzazione di manufatti esterni per la protezione dei contatori.